Estimer

Estimation par un professionnel de l’immobilier

Vous avez un projet de vente ou d’achat, et souhaitez faire estimer votre maison ou votre appartement, Auctimmo vous propose une estimation de votre maison ou de votre appartement par un professionnel gratuite et sans engagement.

Évaluer sa maison ou son appartement

Vous souhaitez simplement vous faire un avis sur la valeur de votre de votre maison ou de votre appartement, cette page on vous explique comment vous faire une idée, bonne lecture !

Rennes estimation en ligne

Pour les bretons de Rennes, Noyal-sur-Vilaine, Chateaugiron, Montfort-sur-Meu, vous pouvez obtenir un avis de valeur en ligne en allant directement sur notre site partenaire http://www.legnou.fr, cliquez sur le bouton bleu

Pourquoi l’estimation est incontournable ?

L’estimation de sa maison ou de son appartement est la première étape à réaliser pour vendre son bien. Elle permettra de définir le prix de mise en vente. La détermination de ce prix est primordiale, c’est l’une des clés d’une vente réussie. Le début de la mise en vente est une période propice à ne pas manquer, car le bien immobilier est perçu comme une nouveauté sur le marché, et bénéficie d’une forte attraction. Une sur évaluation risque de manqué ce moment, tandis q’une sous évaluation du prix vous pénalisera financièrement.

Comment estimer sa maison ou son appartement ?

Comment réaliser une estimation brute ?

L’estimation brute pour une maison ou un appartement, se réalise de la même façon. Elle est basée sur l’emplacement du bien immobilier, caractéristique dite « primaire » de part sa prépondérance dans une estimation immobilière. Elle se traduit par la moyenne des prix au m² de biens vendus semblables (maison, appartement) sur une commune, quartier, rue et parfois une résidence pour un appartement, tout dépendra de la suffisance des quantités de données disponibles. Plus le périmètre du secteur sélectionné est précis, plus l’estimation brute sera juste. Une fois le prix au m² moyen réalisé, il suffira de le multiplier par la surface habitable (supérieur à 1.80 m) de la maison ou de l’appartement. Vous obtiendrez ici, l’estimation brute de votre maison ou de votre appartement. Il est important ici de préciser, que la valeur du prix au m² doit être ajustée selon l’importance de la superficie du bien. Par exemple sur un marché identique, de part sa plus petite surface, la valeur du m² d’un studio sera nettement supérieure à celle d’un appartement ou d’une maison 5 pièces qui dispose d’une superficie plus importante.

Connaitre les biens vendus près de chez vous et partout en France

Depuis 2019, le gouvernement a rendu publiques les données de ventes immobilières, le site Auctimmo vous mets à disposition une carte pour les consulter sur la page ‘Prix officiels vendus en France », pour y accéder cliquez sur le bouton bleu ci-dessous :

Comment réaliser une estimation nette ?

Précédemment nous venons d’expliquer comment réaliser une estimation brute de votre maison ou d’appartement. Réaliser une estimation nette a pour objectif d’affiner le prix estimé en réalisant une analyse comparative basée sur des caractéristiques dites « secondaires ». Ces critères vont permettre d’augmenter ou diminuer la valeur le prix au m² moyen de référence obtenu précédemment. Cet affinage est le plus complexe à déterminer, car selon les régions et la situation du bien immobilier, l’importance d’une ou plusieurs caractéristiques peut évoluer plus ou moins fortement le m² de référence. À cette étape, si le projet de mise en vente est souhaité sur le court ou moyen terme, il est conseillé de faire appel à un professionnel sur votre commune ou votre quartier. Les agents immobiliers réalisent une estimation gratuite de votre maison ou de votre appartement, car c’est l’occasion pour eux de présenter leurs services. Néanmoins si vous souhaitez vous lancer voici les caractéristiques secondaires pour obtenir l’estimation affinée :

L’année de construction caractéristique secondaire majeure

L’année de construction du bâtiment se distingue fortement pour établir l’estimation affinée. Selon les situations il représentera entre 20 et 40% de l’ensemble des pondérations de l’ensemble des caractéristiques secondaires. Car l’année de construction et plus précisément la date du permis de construire délivré va établir les normes de constructions obligatoires en vigueur, et mettra donc en évidence la qualité de l’isolation des bâtiments. En résumé, plus le bâtiment sera récent plus sa valeur augmentera, voici les dates dans l’évolution des normes de construction :

  • Réglementation thermique 1974
  • Réglementation thermique 1982
  • Réglementation thermique 1988
  • Réglementation thermique 2000
  • Réglementation thermique 2005
  • Réglementation thermique 2012
  • Réglementation thermique …. prochainement

NB : Il est important ici de considérer également les rénovations énergétiques réalisées dans une maison ou un appartement garantissant une équivalence dans des normes plus récentes de constructions.

Les autres caractéristiques secondaires

Une fois avoir déterminé la plus ou moins value sur le prix au m² de référence selon l’année de construction, il convient de le faire aussi pour chacune des autres caractéristiques secondaires identifiées. De la même façon leur importance dans la pondération est différente selon les régions et la situation de la maison ou de l’appartement. Il est important de bien se renseigner au préalable sur l’influence de chacune sur la valeur d’un bien, en voici quelques-unes :

  • La qualité de l’environnement (le niveau sonore, l’étendue de verdure…),
  • La qualité et le niveau d’usure des matériaux de construction ou d’aménagement,
  • L’exposition de la pièce principale (du jardin, de la terrasse…),
  • La surface bonus dite « au sol » (inférieur à une hauteur de 1.80 m)
  • L’absence ou la présence d’une terrasse, d’un jardin (et leur superficie),
  • Absence ou présence de vis-à-vis,
  • Absence ou présence d’un stationnement, d’une annexe…
  • Le cachet du bâtiment (ancienne ferme, longère, maison de Maître, hôtel, particulier…),
  • Accès de plain-pied,

… Et plus particulièrement pour un appartement :

  • L’étage de l’appartement (rez-de-chaussée, dernier étage ?)
  • Présence ou absence d’ascenseur
  • Travaux d’importance dans la copropriété réalisés ou non (ravalement, rénovation toiture…)

… ces listes ne sont pas exhaustives.

Voilà, nous arrivons à la détermination de l’estimation net de votre bien immobilier. Il vous suffit de soustraire ou additionner chacune des pondérations des caractéristiques secondaires à votre prix au m² de référence, vous obtenez donc votre m² de référence affinée. Vous pouvez désormais le multiplier par votre surface habitable pour obtenir l’estimation nette de votre maison ou de votre appartement,

Jean-François RUELLOU agent immobilier, CPI : 35022016000014579.