Diagnostics immobiliers

Lors d’une vente immobilière le vendeur doit réaliser des diagnostics obligatoires relatifs à la maison ou l’appartement vendu. Ces rapport écrits doivent être portés à la connaissance de l’acheteur en les annexant au compromis et à l’acte de vente.

Nous vous conseillons de les réalisés dès le début de la mise en vente. Cela permettra de les consulter et les présenter aux potentiels acheteurs, et éviter toute mauvaise surprise une fois la négociation terminée.

Diagnostiqueur immobilier certifié

Il est impératif que la réalisation de ces diagnostics soit faite par un diagnostiqueur certifié, vous pouvez les trouver sur votre commune ou à proximité en allant sur le site du ministère de l’écologie, ci-dessous le bouton bleu pour y accéder. La majorité d’entre eux sont certifiés pour l’ensemble des diagnostics immobiliers, une information à confirmer lors du devis si vous souhaitez une seule intervention.


Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

À quoi sert t-il ?

Le diagnostic performance énergétique, plus connu sous ses initiales DPE, est un rapport écrit qui vise a informer l’acheteur sur la performance énergétique d’un logement en évaluant sa consommation énergétique et sa consommation de gaz à effet de serre. Ce diagnostic est obligatoire lors d’une vente ou d’une location de maison ou appartement (à l’exception des locations inférieures à 4 mois), il doit être clairement mentionné dans l’annonce immobilière.

Ce diagnostic se traduit par l’attribution de 2 notes allants de A à G, la meilleure étant le A

  • ÉTIQUETTE ÉNERGIE : la consommation énergétique se mesure en kilowattheures/m²
  • ÉTIQUETTE CLIMAT : la consommation de gaz a effet de serre carbone/m²

Quelle est la durée de validité du DPE

Il est valable 10 ans, en cas de doute, il est possible de vérifier son enregistrement sur le site de l’observatoire des DPE créé par l’ADEM, ci-dessous le bouton bleu. Il vous suffira d’écrire le numéro inscrit le plus souvent en haut à droite de la première page du DPE « Numéro d’enregistrement ADEME : XXXXXXXXXXXXX » dans la case de recherche, et appuyer sur OK.

En cas d’absence de DPE

Le DPE est obligatoire lors de la vente, en cas d’oubli volontaire du vendeur lors de la vente, ou de mention inexacte dans l’annonce dans l’intention de tromper, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente, le versement de dommages et intérêts, et en cas d’intervention de la DGCCRF le vendeur risque 300 000€ d’amende et 2 an de prison.

Les changements du DPE en 2021 et 2022

Le DPE va évoluer, il faut retenir 2 dates

  • Le 1er janvier 2021, le caractère informatif du DPE sera supprimé, il deviendra opposable au vendeur. Par conséquence le vendeur sera tenu responsable du DPE. Si celui-çi contient de fausses informations entraînant un préjudice pour l’acquéreur, ce dernier pourra demander la nullité de la vente ou la diminution du prix auprès du tribunal.
  • Le 1er janvier 2022, le DPE sera obligatoirement accompagné d’un audit énergétique pour les logements dépassant les 331 kilowattheures par m² et par an.

Diagnostic métrage lois CARREZ

À quoi sert la lois CARREZ ?

Le métrage lois CARREZ est un rapport écrit qui vise à informer l’acheteur lors d’une vente de la surface d’un bien en copropriété et à usage d’habitation.

Quelle est sa durée de validité

La lois CARREZ a une durée de validité illimitée, toutefois il convient de le refaire en cas de travaux susceptibles de modifier la surface du bien immobilier.

En cas d’absence ou d’erreur du métrage CARREZ

  • En cas d’absence du métrage CARREZ lors de la vente, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente auprès du tribunal.
  • En cas d’erreur de plus de 5% de la surface CARREZ, constaté au plus tard 1 an après la vente, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnel du prix de vente auprès du tribunal.

Diagnostic de l’état d’amiante

À quoi sert l’état d’amiante

L’état d’amiante est un rapport écrit qui vise à informer lors d’une vente ou location de la présence ou de l’absence d’amiante dans un logement et ses annexes. Ce diagnostic est obligatoire pour les maisons ou les appartements construits avant juillet 1997.

Quelle est sa durée de validité

L’état d’amiante à une durée de validité illimitée, toutefois si ce dernier a été réalisé avant 2013, il est obligatoire de le renouveler.

En cas d’absence de l’état d’amiante

En cas d’absence de l’état amiante lors de la vente, et la découverte d’amiante par l’acheteur, la responsabilité du vendeur peut-être engagée pour vice caché auprès du tribunal.


Diagnostic de l’état de l’installation intérieur d’électricité

À quoi sert-il ?

L’état d’installation intérieur d’électricité est un rapport écrit qui vise à informer l’acheteur des risques dans un logement. Ce diagnostic est obligatoire lors d’une vente de maison ou appartement avec une installation électrique de plus de 15 ans. Toutefois ce rapport peut-être remplacé par une attestation du CONSUEL (Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité) datant de moins de 3 ans.

Quelle est sa durée de validité

À la condition d’absence de modification de l’installation électrique, ce rapport est valable 3 ans à partir de sa réalisation.

En cas d’absence

En cas d’absence de l’état de l’installation intérieur d’électricité lors de la vente et la découverte d’une installation défectueuse par l’acheteur, la responsabilité du vendeur peut-être engagée pour vice caché auprès du tribunal.


Diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz

À quoi sert-il ?

L’état d’installation intérieur de gaz est un rapport écrit qui vise à informer l’acheteur des risques dans un logement. Ce diagnostic est obligatoire lors d’une vente de maison ou appartement avec une installation de gaz de plus de 15 ans. Dans le cas ou l’installation a été modifiée, ce diagnostic peut-être remplacé par un certificat de conformité de moins de 3 ans produit par un des organismes agréés suivants : QUALIGAZ, DEKRA ou COPRAUDIT.

Quelle est sa durée de validité

À la condition d’absence de modification de l’installation gaz, ce rapport est valable 3 ans à partir de sa réalisation.

En cas d’absence

En cas d’absence de l’état de l’installation intérieur gaz lors de la vente et la découverte d’une installation défectueuse par l’acheteur, la responsabilité du vendeur peut-être engagée pour vice caché auprès du tribunal.


Diagnostic Constat de Risque d’Exposition au Plomb, le CREP

À quoi sert-il ?

Le constat de risque d’exposition au plomb que l’on peut nommé CREP, est un rapport écrit qui vise à informer l’acheteur de la présence ou de l’absence de plomb dans un logement. Il est obligatoire lors d’une vente de maison ou d’appartement construit avant 1949.

En cas de présence de plomb

En cas de présence de plomb supérieure 1mg par cm² le propriétaire est dans l’obligation de réaliser des travaux.

Quelle est sa durée de validité

En cas d’absence de plomb dans le diagnostic ou une présence inférieure à 1 mg/cm² la validité du CREP est illimitée.

En cas de présence de plomb dans le diagnostic supérieure 1 mg/cm², un nouveau rapport datant de moins d’un an doit être annexé lors de la vente.

En cas d’absence

En cas d’absence de diagnostic plomb lors de la vente, et la découverte de plomb par l’acheteur, la responsabilité du vendeur peut-être engagée pour vice caché auprès du tribunal.


Diagnostic État de l’installation non collective de l’assainissement

À quoi sert-il ?

Ce diagnostic vise à informer l’acheteur lors de la vente d’un bien immobilier non raccordé aux réseaux public de collecte des eaux usées, de la conformité ou la non conformité de son installation non-collective d’assainissement. Il est réalisé par le SPANC (service public d’assainissement non collectif) pour obtenir les coordonnées sur votre commune, il vous suffit de contacter votre mairie.

Quelle est sa durée de validité ?

Ce diagnostic doit daté de moins de 3 ans avant la vente, toutefois en cas modification de cette installation durant cette période, il convient de le renouveler.

Les obligations

En cas d’anomalie(s) constatée(s), le vendeur à l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité. En cas de refus de sa part, il peut demander à l’acquéreur de les faire, dans ce cas il est important d’évaluer le montant des travaux pour l’intégrer dans la négociation. L’acquéreur aura l’obligation d’achever et justifier de la mise en conformité, au plus tard un an après la vente auprès du SPANC (service public d’assainissement non collectif).


Diagnostic État des Risques et Pollutions, l’ERP

À quoi sert-il ?

Ce diagnostic vise à informer l’acheteur des risques et pollutions naturels, miniers, technologiques ou sismiques lié au secteur géographie d’une maison ou d’un appartement lors de sa vente.

Ces risques varient selon la situation géographique des biens immobiliers, afin de connaître vos obligations, vous pouvez :

  • Contactez votre mairie ou votre préfecture
  • télécharger le formulaire et sa notice sur le site gouvernemental « Géorisques », ci-dessous le bouton bleu
  • Vous renseigner directement auprès de votre diagnostiqueur certifié, la majorité fournit ce rapport.

Quelle est sa durée de validité

Sa réalisation ne doit pas daté de plus de 6 mois avant la vente.

En cas d’absence

En cas d’absence de l’ERP lors de la vente, et que le bien vendu est situé dans une zone à risques, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente ou la diminution du prix auprès du tribunal.

La modification de l’ERP au 1er juin 2020

À partir du 1er juin 2020, un plan d’exposition au bruit (PEB) sera ajouté à l’état des risques et pollutions. Il aura pour objectif d’informer l’acquéreur ou le locataire si le bien vendu est dans une zone d’exposition au bruit.



Les diagnostics obligatoires selon le secteur géographique

Vous trouverez ci-après d’autres diagnostics, dont l’obligation de les annexer lors de la vente, et leur contenu dépendent de la situation géographique du bien vendu et de l’administration compétente (préfecture, mairie…). Pour savoir si vous êtes concerné, appelez votre mairie ou votre préfecture.

Diagnostic termites

À quoi sert-il ?

Le diagnostic termites vise à informer l’acheteur lors d’une vente de bien immobilier de la présence ou l’absence d’insectes xylophages et particulièrement de termites.

Quelle est sa durée de validité ?

Le diagnostic termite doit daté de moins de 6 moins avant la vente.

En cas d’absence

En cas d’absence du diagnostic lors de la vente, et la découverte de termite, l’acquéreur peut engagé la responsabilité du vendeur pour vice caché auprès du tribunal.


Diagnostic État de l’installation collective de l’assainissement

À quoi sert-il ?

Le diagnostic état de l’installation collective de l’assainissement vise à informer l’acquéreur lors de la vente d’un bien immobilier de la conformité ou de la non-conformité de l’installation.

Nous vous conseillons de le faire au plus tôt, afin de réaliser les travaux éventuels de mise en conformité avant la vente, ou les faire connaître à l’acquéreur, et l’intégrer lors de la négociation.

Quelle est sa durée de validité ?

L’obligation de réaliser ce diagnostic lors d’une vente, étant relative à la commune ou à la communauté de commune, il convient de se renseigner auprès de la mairie pour connaître leurs exigences concernant la durée de validité.

En cas d’absence

En cas d’absence de l’état de l’installation collective de l’assainissement, et la découverte de sa non conformité, l’acquéreur peu engager la responsabilité du vendeur auprès du tribunal pour vice caché.

Jean-François RUELLOU agent immobilier, CPI : 35022016000014579.